Nuevas tendencias en el sector inmobiliario tras la Covid-19

El sector inmobiliario se enfrenta a una situación de profundos cambios a raíz de la crisis provocada por la Covid-19. Fue uno de los más afectados en la recesión de 2008 y hoy hace frente a un giro en las tendencias con la férrea determinación de adaptarse a este nuevo escenario.

Para entender la dirección hacia la que se mueve el sector, hay que considerar los recientes acontecimientos que han cambiado los hábitos y las preocupaciones de la población. El confinamiento, la inestabilidad y el teletrabajo son algunas de las claves para dar respuesta a las nuevas demandas de los clientes.

Nacho García-Milla, CEO de Cicerone Real State, considera que “la pandemia ha terminado de impulsar la reconversión de un sector que, en muchos aspectos, parecía inalterable. Conceptos como resiliencia, adaptación y aprendizaje son, hoy en día, valores clave para tener en cuenta en el mercado inmobiliario.

Las personas van a demandar procesos y una atención más personalizada, dando por hecho que, tras el confinamiento mundial, el concepto de casa habrá adquirido una nueva dimensión desconocida hasta la fecha”.

Vicente Sansaloni, proyect manager Real State en Hipoteca Primero, pone el foco en la digitalización como motor de transformación del sector inmobiliario: “El verdadero cambio en la profesionalización del sector llegará cuando los agentes se conciencien de que la formación y la verdadera digitalización son el único camino para su supervivencia y el logro de sus metas”.

Repasamos los principales cambios en las empresas inmobiliarias para afrontar el impacto que tendrá la Covid19 en el sector.

Digitalización del sector inmobiliario

La digitalización se ha posicionado como la clara vencedora de los últimos meses. Ha ofrecido una salida frente al confinamiento que el sector inmobiliario ha podido aprovechar.

El marketing digital se ha instaurado en los procesos de captación de clientes, atrayendo posibles compradores, y permitiendo el uso de un canal más de comunicación  a los profesionales para realizar desde visitas virtuales  a los inmuebles hasta gestiones de forma telemática. De esta manera, los protocolos y las dinámicas de trabajo se han visto sustancialmente modificados. Se evitan así desplazamientos innecesarios sin perder la eficiencia y calidad en el servicio.

Nuevas tecnologías, como la realidad virtual, se abren paso como alternativas viables y cada vez más demandadas por los consumidores.

Para ayudar en este proceso de digitalización del sector, existen nuevas herramientas cmo Floorfy que posibilita a agentes inmobiliarios generar tours virtuales automáticamente. Su director de marketing, Martín Morillo, relata cómo gracias a Floorfy sus clientes enseñan inmuebles de manera remota (desde su casa) con llamadas virtuales integradas dentro del tour virtual o, incluso, crean eventos tipo open-house (varios interesados a la vez) antes de desplazarse físicamente a la vivienda.

“Esta dinámica, que ahorra una primera visita física potencialmente innecesaria (por curiosos, fotos incompletas, etc.), la recomendábamos antes del covid, porque acelera el proceso de venta y ahorra mucho tiempo de desplazamientos, tanto para el potencial comprador o inquilino como para el agente. Pero la situación actual ha convertido esta manera de trabajar prácticamente en la única forma de mantener la actividad comercial inmobiliaria. Incluso ha permitido cerrar operaciones de compra-venta y alquiler dentro de la visita virtual”.

 

“Durante la pandemia y la era post covid, ha sido clave la tecnología como herramienta de competitividad y como apoyo al canal de comunicación. Un ejemplo es el contacto a través de aplicaciones como WhatsApp, las vídeo conferencias e incluso las visitas virtuales, que se han implantado progresivamente”, afirma Nacho García-Milla.

Para Jaime Fernández López, agente de Real State en Gilmar Consulting “El futuro ya está aquí”, aludiendo a la mítica canción de Radio Futura.“Tenemos que intentar lograr un customer journey digital 100%.  Desde la recepción de lead hasta la firma de compraventa. Que todo el proceso puede realizarse de forma no presencial.  Y es que en la nueva normalidad no solo supone que el cliente no tenga posibilidad de desplazarse al inmueble, sino que el propio profesional puede estar en esa misma situación.

“Las visitas virtuales, vídeo conferencias o la firma digital de documentación serán parte de nuestro día a día. Ahora toca detectar los pain points y las lagunas del proceso para llegar a esa digitalización completa. Una combinación de tecnología, de adecuación profesional y normativa ayudarán a lograr una transición rápida y efectiva”.

“En la actualidad, las inmobiliarias se conforman con tener una página web, estar en una MLS y publicar anuncios en los portales tradicionales”, puntualiza Vicente Sansaloni. Y aclara que la digitalización es mucho más que eso: “Es dar a los clientes un trato de calidad a distancia, gestionar sus demandas y ofertas en tiempo récord (segundos) a través de medios tecnológicos, eliminar el papel y efectuar los trámites de forma online, publicitar los inmuebles de forma alternativa a los portales tradicionales (landing page, etc.). También es rentabilizar, dinamizar redes sociales como Facebook, Instagram, WhatsApp. Potenciar la marca a través de acciones de branding.  En conclusión, es necesario un verdadero cambio en la profesionalización y digitalización del sector.”

Nuevas preferencias de compradores e inquilinos

El confinamiento ha dejado huella y, a la hora de elegir, se nota el aumento en la búsqueda de viviendas con terraza y jardín. El largo tiempo en casa ha evidenciado la falta de adaptación a las necesidades del núcleo familiar de algunas viviendas.

Por este motivo, se observa un cambio en las preferencias de los nuevos inquilinos y compradores, que dirigen sus búsquedas a espacios más amplios, abiertos al exterior y con más luz.

El auge del teletrabajo también influye en las nuevas prioridades de los hogares. La situación de la vivienda está menos condicionada por la cercanía al trabajo y se buscan opciones con más habitaciones y mejor acondicionadas.

“El confinamiento ha producido un cambio en nuestros hábitos y nos obliga a pensar en nuevos modelos de viviendas, afirma Ridelis Hernández Fernández, Chief Sales Officer & Realtor en Elephant Real Estate. «Buscamos viviendas con un sentido más útil, con espacios más abiertos, más luminosas y versátiles.

Las terrazas, los jardines, incluso los jardines interiores cobran importancia entre las familias que buscan viviendas multifuncionales. Las terrazas acristaladas buscan nuevas formas y materiales, que permitan estar en contacto con la naturaleza y el exterior. La vegetación pasa a ser un producto muy demandado. Las habitaciones dan un giro más en su cultura de simple descanso y pasan a fusionarse con espacios de trabajo o destinados a realizar ejercicio”.

Nacho García-Milla coincide con Ridelis en que “el confinamiento ha hecho que compradores e inquilinos se replanteen el tipo de vivienda donde quieren residir y su ubicación. El concepto vivienda biosaludable empieza a tener calado y a dotar de valor a los inmuebles. Se buscan zonas con menos densidad poblacional y viviendas con espacios más amplios, con mejores vistas o zonas ajardinadas”.

“Por desgracia, la inmensa mayoría de los compradores se encuentra con problemas de financiación a la hora de lograr ese anhelo de cambiar a una vivienda que cubra sus necesidades actuales. Lo vivido en estos últimos meses puede modificar las preferencias, pero no todos van a poder acceder a esa mejora en su calidad de vida”, sentencia Vicente Sansaloni.

Diego Esquer Rufilanchas, delegado de zona Galicia en Gesvalt, comparte la idea de este cambio en los hábitos de compra. “Nos estamos encontrando con personas, que ponen a la venta sus activos en las ciudades, para invertir en activos más alejados del centro o en poblaciones limítrofes, cuyas características de adecúen al concepto de vivienda surgido tras el confinamiento”.

Un ejemplo de las nuevas preferencias de compradores en el centro de grandes ciudades es el incrementado de la demanda de áticos con terraza. Adrei Popovici, asesor inmobiliario en RE/MAX Rosales, la oficina que la red inmobiliaria tiene en la madrileña calle Ferraz, explica cómo estos se han convertido en bienes muy preciados: “hoy en día, un ático es un producto muy atractivo en una gran ciudad. Si están en precio, se puede vender en tan solo unos días.”

Menos alquiler turístico

La crisis económica y sanitaria ha sido especialmente dura para el turismo y, como consecuencia, para los alquileres temporales. Su demanda ha caído drásticamente y muchos propietarios han empezado a buscar inquilinos para estancias prolongadas. 

Con la falta de turismo internacional, las restricciones de movilidad y la incertidumbre a medio plazo buscan asegurarse un ingreso fijo. Además, esta modalidad de alquiler permite reducir gastos en gestión y limpieza y obtener ciertas ventajas fiscales.

Para el agente inmobiliario Andrei Popovici “muchos propietarios intentan migrar de un alquiler turístico al tradicional, pero la mayoría no logra hacerlo. El alquiler turístico tiene su modelo de negocio: ofrece una rentabilidad muy alta, pero, al mismo tiempo, los ingresos son más volátiles. Un inversor puede optar por una rentabilidad más alta con el alquiler turístico asumiendo más riesgo o puede aceptar una rentabilidad más baja, pero más segura eligiendo el alquiler a largo plazo. El problema de muchos propietarios, que buscan transformar su alquiler turístico en un alquiler a largo plazo, es que pretenden mantener la rentabilidad del primero y la seguridad del segundo. No puedes tener las dos cosas. La mayoría terminan pidiendo precios, que para el mercado de alquiler tradicional son extremadamente altos, y quedan fuera del mercado”.

Oportunidades de inversión

Desde una óptica de cifras absolutas, la crisis no ha golpeado al sector tan severamente como ocurrió hace diez años. Tampoco se prevé un impacto de esas magnitudes, aunque algunos expertos apuntan a una caída del precio de un 5% a un 10%. Esta bajada propiciará el aumento de inversores y de ahorradores en busca de buenas oportunidades de compra.

El perfil de los clientes varía en esta situación. Hay un ligero aumento de la edad media de los compradores acompañada de una mayor capacidad adquisitiva. Los jóvenes y los sectores más vulnerables y precarizados se verán con mayores dificultades para entrar en el mercado inmobiliario.

Para Miguel Ángel Loubet, experto en Microanálisis Inmobiliario.com, se abrirá una oportunidad para inversión en vivienda entre el cuarto trimestre de 2020 y el primero de 2021, si se cumplieran las previsiones y la vacuna llegara en el segundo trimestre de 2021. “Aún no conocemos cuándo ocurrirá, pero la crisis acabará en el momento en que dispongamos de una vacuna para el coronavirus. También sabemos que los precios y las compraventas de vivienda actúan a ritmos diferentes. Las ventas reflejan rápidamente las incidencias que afectan al mercado, mientras que los precios necesitan mucho más tiempo para reaccionar.

De hecho, los datos mensuales de compraventas del Centro de Información Estadística del Notariado reflejaron fuertes caídas anuales en marzo y abril y ya comenzaron a remontar en mayo al aliviarse el confinamiento en diferentes zonas de España. Por su parte, los precios están un poco verdes. En mayo, los precios medios de dicha fuente aún presentaban cifras positivas de variación anual respecto al mismo mes de 2019”.

Para Eduardo García Vélez, especialista inmobiliario en ventas a comprador e inversor internacional, podremos encontrar oportunidades, pero debemos buscar asesoramiento de expertos para identificarlas.

“La inversión en turismo residencial se verá afectada por las limitaciones de movimiento y por el propio mercado inmobiliario. Esta situación traerá una caída de las rentas a corto plazo, pero también una retirada de oferta del mercado: muchos propietarios decidirán alquilar sus propiedades en el mercado residencial tradicional y no será fácil que vuelvan en el corto plazo al mercado turístico, ya que, según la ley de arrendamientos urbanos, los alquileres serán por contratos de tres a cinco años.

Los precios de las rentas turísticas podrían subir a largo plazo si las propiedades del mercado turístico residencial pasan al tradicional.

Nada indica que los precios vayan a caer el mercado inmobiliario, aunque esperamos bajadas en determinados mercados, donde más hayan subido los precios o la oferta sea mayor. También encontraremos casos puntuales en los que, por circunstancias personales o empresariales, los propietarios se vean empujados a una bajada de precios por necesidad de liquidez.

Desde la crisis inmobiliaria de 2008, los precios no han recuperado sus niveles previos, a excepción de grandes capitales o enclaves turísticos. En el mercado de segunda mano va a ser difícil encontrar precios más bajos, pues su precio estaba por debajo de su coste de reposición, situación que no se da en la vivienda de nueva construcción, ya que debe imputar costes de construcción, de suelo, y margen del promotor.

En el caso de la nueva construcción, la situación que requiere un análisis diferente.

La promoción inmobiliaria se caracterizó, en la época previa a la crisis financiera de 2008, por ser un sector fuertemente endeudado. Hoy en día, apenas se les concede financiación bancaria y la mayor parte hace sus inversiones con recursos propios, lo que las hace mas fuertes ante una recesión económica”.

El delegado en Galicia de Gesvalt Diego Esquer Rufilanchas coincide en que el precio de los activos inmobiliarios no disminuirá en la misma medida que en anteriores crisis, ya que existe una demanda latente que puede variar según las localizaciones, según el Informe del precio de vivienda de Gesvalt. Tampoco prevé una caída de los precios del alquiler, incluso “podría llegar a subir en ciertas zonas de España debido a la búsqueda de viviendas alejadas de la zona centro de las ciudades”.

Retos a los que se enfrenta el sector inmobiliario

La gran parte del efecto COVID-19 sobre el mercado inmobiliaria está todavía por venir.

“El reto principal del mercado inmobiliario es el alineamiento de las expectativas de los compradores y vendedores”, sentencia Adrei Popovici, que explica cómo los vendedores han vivido varios años consecutivos un mercado de precios al alza y les cuesta aceptar la nueva tendencia de precio.

“Muchos compradores esperan que se repita un escenario similar a lo que hemos vivido en la crisis anterior y exigen rebajas de más del 30% de los precios y de manera inmediata. El ajuste de precios en el mercado inmobiliario nunca es inmediato.  Conlleva siempre un periodo de parálisis: baja el número de transacciones debido al hecho de que vendedores y compradores tienen expectativas muy diferentes.

La incertidumbre generada por el Covid-19 y las negativas previsiones sobre la economía potencian esta parálisis: el número de compraventas está en bajos históricos. El impacto del Covid-19 lo estamos observando hasta el momento, principalmente, en el número de compraventas, pero no en los precios todavía”.

Vicente Sansaloni coincide con Andrei en esa diferencia de expectativas entre compradores y vendedores. “El vendedor cree tender una posición privilegiada. Sigue a la expectativa de lo que suceda en los próximos meses y mantiene los precios de antes del covid.  El comprador cree que su situación es mejor que la del vendedor, puesto que dispone del dinero y considera que en su mano está ofertar por un precio inferior al que demanda el vendedor. La realidad es que necesita un crédito hipotecario y, por lo vivido con la crisis de 2008, intenta forzar la compra, lo que da una imagen de demanda exagerada no real”.

Diego Esquer Rufilanchas considera que el sector inmobiliario será uno de los que más cambios sufra, pues “se está enfrentado a importantes retos que está sabiendo solventar de manera positiva, pudiendo convertirse en uno de los sectores clave para la recuperación. Para ello, deberían producirse ciertos cambios por parte de las administraciones y los legisladores, como la reducción de los plazos de las licencias, la bajada de impuestos con el fin de potencial la adquisición de la vivienda (IVA y AJD) o la reducción de los trámites administrativos”.

Nacho García- Milla propone evolucionar hacia un concepto de servicio inmobiliario más allá del propio activo. “Desde Cicerone Real State identificamos el comportamiento y estilo de vida de comprador, así como las necesidades de su núcleo familiar. El profesional inmobiliario debe ajustarse, tanto a residencia que busca el comprador, como a su estilo de vida y necesidades familiares. No solo debe conocer y enseñar propiedades, debe ser quien le muestre la ciudad, le ofrezca recomendaciones sobre lugares a los que acudir, colegios donde inscribir a sus hijos…”.

Uno de los principales retos es combinar las nuevas estrategias online y los procesos offline que caracterizan al sector, como son las visitas o los trámites presenciales.

Las precauciones para mantener la distancia de seguridad no pasan únicamente por la digitalización, sino por un cambio de dinámicas.

Para reducir las visitas al máximo, se seleccionan y limitan los posibles compradores a través de filtros e información previamente recabada. Al igual que en el resto de sectores, se incide en una reestructuración de los espacios de trabajo y de gestiones presenciales. Iniciativas como la obligatoriedad de la cita previa, la distancia mínima de seguridad, el acceso al material higiénico sanitario o el registro de cada visitante para localizarlo ante un posible brote de contagio son algunas medidas que se están imponiendo en las visitas inmobiliarias.

Paralelamente, parte de la actividad, que tradicionalmente se realiza en espacios físico, se va trasladando progresivamente al ámbito digital. Ambas modalidades, la presencial y el teletrabajo se combinan para seguir ofreciendo un servicio completo y una comunicación fluida.

Adaptarse y hacer uso de las nuevas tecnologías es la clave para definir una nueva forma de comunicar, vender y estar en contacto con los clientes

 

Recursos: La voz de Galicia | Inmodiario