Tras seis años con una curva de tendencia alcista, el sector real estate vio como esta situación ventajosa sufría un parón a consecuencia de la pandemia.
Desde el pasado año 2021, parece que el sector se está recuperando y las previsiones para los próximos dos o tres años son positivas.
“La irrupción del Covid-19 ha supuesto una aceleración estimada de entre cinco y diez años para algunos de los cambios que, con la revolución tecnológica y los cambios sociales ya se dibujaban como previsibles, con su consecuente impacto en el sector inmobiliario. Como ejemplo, tenemos el uso del teletrabajo o el incremento de las compras online.
Con la pandemia llegó el miedo en cuanto al futuro del sector de oficinas, se reforzó la compra online con el consecuente refuerzo del sector logístico y, ya al final del túnel, comprobamos comportamientos sorprendentemente resistentes a la crisis como fue el del sector hotelero. Tras esta situación tan impactante, sumada a una aceleración de cambio brutal, los vientos de la inversión ya intensamente reactivada, han estado más movidos. Será necesario un tiempo para comprobar cuáles de todas estas tendencias siguen una cierta línea continuista o son solamente el resultado de una situación excepcionalmente transitoria”, explica Carlos de la Poza, ingeniero industrial y consultor real estate.
La forma de acceder a las ofertas, así como los requerimientos que han de reunir las viviendas han experimentado una transformación. Y esta es la que viene marcando las preferencias y tendencias del sector real state de cara al futuro.
Ahora bien, ¿qué cambios ha experimentado el sector real estate?
Impacto de la inflación
Durante el último año se ha observado un interés por comprar e invertir en propiedades antes que alquilarlas. Algunos expertos apuntan que la posibilidad de incrementar los ahorros durante la pandemia ha hecho que se estabilice esta tendencia en el mercado español. El hecho de poder afrontar las cantidades iniciales para la compra de una vivienda ha podido incidir en esta situación.
José Miguel Serrano, consultor inmobiliario y asesor financiero, destaca la inflación monetaria producida desde finales de 2021. «Esta repercutirá en el mercado inmobiliario en formas opuestas. Aumentará la inversión en activos inmobiliarios para proteger los ahorros de la inflación, pero, por otra parte, las compras mediante préstamos se verán dificultadas por la subida de tipos de interés y el mayor rigor de las entidades financieras para protegerse de una morosidad al alza.
Los cuellos de botella en el comercio internacional han provocado un intenso aumento de costes en la construcción. Esto está provocando la paralización de la obra nueva y de las reformas, porque no se pueden repercutir en los precios de venta y por la incertidumbre que conlleva para el constructor y el promotor. Los fondos europeos están teniendo poca incidencia ya que no están llegando a las empresas.
En resumen, se mantendrá el dinamismo en la vivienda de segunda mano con leves aumentos de precio, pero se retrasarán las nuevas obras hasta que disminuyan la incertidumbre y los costes a pesar de la fuerte demanda de este producto».
“Este aumento de la demanda, desde el lado de los pequeños y medianos inversores, ha significado que los inmuebles adjudicados de las entidades bancarias y los servicios inmobiliarios (denominados REO’s), a fecha de hoy, sean inexistentes en las grandes ciudades, donde se busca rentabilidad. Un adjudicado (REO), en uno de las principales capitales del país, nos llega a estar en venta una semana en el mercado. Por ello, en este nicho e incluso en compradores de primera vivienda, se está generalizando la compra de deuda (Loan) antes del final de la ejecución hipotecaria y, sobre todo, la cesión de remate que, aunque desconocida, implica importantes ventajas tanto en precio como agilidad a la hora de la adquisición”, explica David Pujol, socio director en Totally Rad.
Incertidumbre por el proyecto ley de la vivienda
Javier Lacleta de Michelena, socio del área inmobiliaria del despacho de Andersen, señala que el Gobierno de España ha presentado un “polémico” proyecto de ley de vivienda que está en tramitación en las Cortes.
“La regulación propuesta pretende resolver el problema del acceso a la vivienda interviniendo los precios de alquiler en las zonas que consideran tensionadas por un desequilibrio entre la oferta y la de demanda, incorporando ayudas directas de 250 € a inquilinos y penalizando las viviendas ocupadas, a través del IBI, como puntos principales. Así mismo, regula de forma inconexa la obligación de promover vivienda protegida en zonas urbanas consolidadas.
Las dudas metodológicas y legales del texto presentado han provocado que el Consejo General del Poder Judicial haya considerado inconstitucional el proyecto de ley por invadir competencias exclusivas de las comunidades autónomas. Esto último, unido al recelo generado en los operadores, hace pensar que el proyecto de ley no saldrá a la luz o, si lo hace, será transformado en su tramitación parlamentaria.
En todo caso, la incertidumbre generada no está sirviendo al objetivo presuntamente perseguido, dado que está provocando la posposición de decisiones de inversión y generando confusión en las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, en un momento en que otros factores derivados de la pandemia y de la crisis económica ya afectan al mercado”.
Espacios abiertos y vuelta a la ciudad
La pandemia ha propiciado la aparición de nuevas preferencias a la hora de comprar una vivienda.
Mucha gente se replantea vivir en lugares con espacios abiertos, rodeados de zonas verdes con, al menos, algún tipo de conexión con el exterior: jardín, un balcón o similar.
Este tipo de espacios constituyen una prioridad, al igual que las zonas alejadas de la gran ciudad, aunque durante los últimos meces se observa una vuelta a la gran ciudad.
“Se ha retornado el atractivo del centro de las ciudades con su mayor oferta de ocio y servicios”, señala José Miguel Serrano.
Domótica y ahorro
Las viviendas del futuro tienen que ser más inteligentes y proporcionar un mayor ahorro de energía. Teniendo en cuenta los costes que supone el consumo de luz, agua y gas, y cuyo precio no tiene visos de reducirse, la eficiencia energética destaca entre las demandas de los nuevos propietarios. Pero también, se atisba un crecimiento de la domótica en los hogares.
Las casas inteligentes que permitan un mayor control de los electrodomésticos y una optimización de todo lo que implique el gasto de energía, están en el punto de mira de muchos nuevos compradores.
Multiusos y cooperativas
Otra tendencia en sintonía con la idea de optimizar recursos es la creación de estancias o lugares con diversas utilidades. Un ejemplo son los hoteles que pueden ser empleados para oficinas o pisos que, a su vez, cuentan con una zona de trabajo; garajes o aparcamientos que se convierten en lugares de almacenamiento o zonas comerciales que se transforman en un entorno en el que situar la vivienda habitual.
Se trata de economizar a la vez que se crea un entorno agradable en el que vivir, donde se puede acceder a todo tipo de comodidades a la par que se ahorra no solo en energía, también en tiempo. Así se forman comunidades que comparten y permiten gestionar mejor todos estos elementos.
En esta onda están surgiendo complejos residenciales, que solo se alquilan, y que se mueven en esta concepción colaborativa. Es lo que se conoce como built to rent, y se configuran con espacios compartidos tipo coworking para teletrabajar o similares, a los que es más fácil acceder al no disponer de tantas trabas burocráticas o requerimientos por parte de los propietarios.
«La salida de la crisis financiera y la aparición del coronavirus nos ha traído algunos avances como una nueva concepción del tipo y modalidad de trabajo, así como de la movilidad de los mismos. La respuesta del real estate la encontramos en los coworkings y los colivings. En los primeros se da una solución cómoda y eficiente para aquellas personas que no tienen la necesidad de tener un lugar físico permanente de trabajo, pero que, esporádicamente o por temporadas definidas, necesitan ubicarse en un lugar con todos los servicios, convirtiendo así un coste fijo en variable. En el caso del coliving se da una solución de alojamiento que, a diferencia de un hotel, ofrece toda una variedad de zonas comunes a los inquilinos donde no solo poder disfrutar de ocio, sino poderlo hacer en compañía de otras personas afines, bien por edad, ocupación o movilidad. Ambos casos se convierten en una oportunidad de negocio tanto para inversores patrimonialistas como para el built to rent, explica Carlos del Cid Reino, senior advisor real estate.
Rentabilizar activos tradicionalmente poco atractivos
Gabriela Fernández, manager del área real estate, explica cómo devino al incremento de la demanda en ciudades como Madrid, ha llevado a agudizado el ingenio dentro del sector para poder dar respuesta.
“Al exceder la demanda a la oferta, los precios se disparan. En algún momento, la burbuja explotará para poder llenarse de nuevo.
Hasta ese entonces, la tendencia es optimizar el uso y la rentabilidad de los activos tradicionalmente de menor atractivo; por ejemplo, locales comerciales convertidos en viviendas, promociones en las afueras e, incluso, pueblos que vuelven a captar el interés de jóvenes teletrabajadores.
El sector inmobiliario se está poniendo cada vez más creativo para poder rentabilizar activos anteriormente sin valor”.
Digitalización
En cuanto a la manera de acercarse al mercado inmobiliario y poder descubrir la gran cantidad de ofertas que este posee, también se han producido cambios. Ahora, ya no resulta tan necesario acudir a una vivienda in situ para saber cómo es. Gracias a la realidad virtual los futuros inquilinos pueden hacerse una idea bastante fidedigna de la propiedad. Esta es una alternativa muy cómoda para aquellos clientes a los que las fotos no les resultan suficientes y puede ayudar a que finalmente se decidan a visitar el inmueble.
En general, internet y las ventajas que implica recurrir a los medios digitales son tendencias que ya llevan tiempo afianzándose en el terreno inmobiliario. El Proptech o digitalización del sector inmobiliario mejorar todos los procesos de compra venta y, al mismo tiempo, centrarse en la relación con el cliente y conseguir ajustarse de una forma más precisa a sus necesidades.
“Las dificultades que trajo el confinamiento hicieron que muchas personas se acostumbrasen al uso de las nuevas tecnologías para informarse de las ofertas inmobiliarias. Este hecho exigirá que los vendedores mejoren la promoción de sus productos con una presentación de imágenes y vídeo más cuidada, así como la atención personal mediante video-conferencia para resolver dudas, aumentar la confianza que da tratar con personas respecto de las máquinas y obtener información de los compradores. Sin embargo, no parece ser el momento para que la firma electrónica de contratos se generalice”, concluye José Miguel Serrano.
Agentes inmobiliarios con marca personal
«Una de las consecuencias de la transformación digital del sector ha sido el cambio de roles en la intermediación. El surgimiento de inmobiliarias virtuales, con una estrategia de captación muy optimizada, ha quitado protagonismo a la agencia tradicional.
A su vez, los agentes han detectado grandes oportunidades de negocio trabajando de forma independiente, basándose en un servicio de calidad, una marca personal bien trabajada y una estructura de costes muy eficiente», apunta Daniel Hombrados, agente inmobiliario independiente.
Daniel explica la variedad de canales que una agente inmobiliario puede utilizar para construir su marca personal.
“Las redes sociales son ideales para potenciar esa marca personal. Algunas, como Linkedin, son idóneas para darse a conocer en el entorno profesional, desarrollar una potente red de contactos y mostrar el día a día de los agentes, algo que humaniza su figura y mejora la reputación. Otras, como Instagram o Facebook, pueden servir como canal de ventas invirtiendo correctamente en publicidad.
Por otra parte, las newsletter son canales muy interesantes para captar clientes y fidelizarlos. Son ideales para ofrecer ventajas a los suscriptores, como por ejemplo dar prioridad a la hora de visitar inmuebles.
Tampoco hay que olvidar los blogs y foros, donde publicando contenido de valor a lo largo del tiempo se consigue visibilidad orgánica y, a largo plazo, atraerá clientes.
Y todo ello sin dejar de lado medios tradicionales, como las llamadas telefónicas para ofrecer nuestros servicios o el boca a boca de aquellos clientes que han quedado encantados».
Retail high street: la vuelta a tienda física
“El covid-19 ha acelerado tendencias ya existentes, como la mejora de los canales de venta digitales, los cambios en los formatos y los tamaños de tienda para una mejor experiencia de compra, o los denominados concept stores. El reto para los retailers sigue siendo grande: mantener y atraer de nuevo a todo ese público que ha dejado de comprar en la tienda física a causa de la pandemia”, señala Amaya Lejarraga, consultora inmobiliaria y especialista en High Street.
Amaya indica además que “toda crisis deja oportunidades y la pandemia ha dejado locales disponibles, permitiendo reubicaciones y nuevas aperturas, tanto de operadores nuevos como consolidados, como ha sido por ejemplo el caso de los supermercados, cadenas de restaurantes, deportes y conceptos de hogar.
Han surgido nuevos players, como las tiendas digitales, que han visto su oportunidad para abrir sus primeras tiendas en calle.
Es cierto que ha habido un ajuste de precios entre oferta y demanda, pero el mercado, a fecha de hoy, es igual o más activo que en 2019.
La necesidad de ofrecer una experiencia única de compra con cercanía al consumidor y generar imagen de marca son ahora, más que nunca, un hecho diferencial”.
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Las opiniones de los participantes en este artículo son personales y pueden no coincidir con la entidad en la que trabajan.
